這是有關7/31日晚上於社區地下室圖書會議室，由新富聚開發整合公司來社區所作自主都市更新說明會及其自地自建的作業流程說明。

自主都更相較於傳統的建商合建，是由地主自行發起、籌組更新會並擔任實施者。由於不需讓建商分走利潤，地主能分回高比例的新屋坪數（例如在低容積率社區中，若與建商合建，地主室內坪數可能大幅縮水三成；但透過自主都更，地主可將容積獎勵用滿，分回面積甚至能倍增）。

以下為您拆解自主都更的專業團隊角色、財務坪數換算、資金防爛尾保障與五大作業步驟：

一、 自主都更專業團隊之角色與功能分工

自主都更因沒有建商主導，改由地主委託跨領域專業團隊進行全案管理：

1.  全案管理（PCM / 建築經理公司）：

    *   由具備信譽的建經公司（例如富邦建經）擔任全案管理角色。

    *   負責統籌專案、營建、財務、法律等行政程序，嚴格管控營建預算、施工進度與品質，防範工安意外與財務糾紛，確保工程絕不爛尾。

2.  開發整合團隊：

    *   由專業整合公司（如新富聚開發）負責第一線的基地整合、法規說明、問卷調查、舉辦多次說明會並凝聚地主共識。

3.  規劃設計團隊（建築師與結構技師）：

    *   負責建築量體設計、請領建造執照與結構安全外審。

    *   說明會中也有建築師說明，引進最新的純鋼骨 SS 預鑄工法，透過輕量化與專利節能板材，達到耐震七級、超高阻音（45dB）與防火長溫的效果，實現「百年傳承」住宅。

4.  地政士（代書）：

    *   負責產權清查、地籍整理、框算地主重建前後的產權面積，並規劃分配新大樓的公共設施比率。

5.  估價師（權利變換之靈魂）：

    *   負責評估更新前（舊屋土地價值）與更新後（新屋整體價值）的估值。

    *   選任機制：總共需要三家估價師事務所。其中一家可由屋主共同推舉（如台北市估價師公會理事長所屬的中泰估價師事務所）；另外兩家則依政府規定，由電腦抽籤選出合格事務所，確保客觀公正。

6.  融資銀行：

    *   提供前期的規劃墊付款，並在成案後撥付土地融資（土融）與建築融資（建融），提供專款專用之工帳。

二、 財務分析、坪數換算與賣坪抵付工程款機制

1. 建造成本與財務分析

*   目前雙北一般 RC 結構大樓（地上未超50米，地下未深挖超10米）造價每坪約 24 至 28 萬。

*   自主都更通常會編列每坪約 45 萬以內的重建預算（已包含建材升級、設計費、融資利息、稅賦、租金補貼，以及約 10% 的全案管理費）。

*   此 45 萬的建造成本僅約為當地新大樓市價（每坪 150 萬以上）的三成，地主是以極低成本取得新大樓產權。

2. 坪數換算公式

以台北市第三種住宅區（基準容積率 225%），爭取到最上限 2 倍容積獎勵（4.5倍）、公設比約 33%（權狀換算係數 1.6 倍）為例：

{土地持分坪數} X {基準容積率 (2.25)} X {最高獎勵 (2倍)} X {權狀換算係數 (1.6)} = {重建後權狀坪數}

*   範例 A (持分較大者)：土地持分 9 坪，

    重建後權狀坪數為：9 X 4.5 X 1.6 = {64.8} 坪

*   範例 B (一般住戶)：土地持分 6 坪，

    重建後權狀坪數為：6 X 4.5 X 1.6 = {43.2} 坪

*   車位通常分開計算（一戶約配 1.4 個車位，住戶間可互相買賣多退少補）。

3. 免出錢、零貸款：出售部分坪數機制

許多高齡地主擔心無力償還工程款。自主都更提供彈性機制：

*   地主無須在動工時自掏腰包，而是向銀行貸款（如 $1,500 萬元）進行工程。

*   交屋後，地主可選擇將重建後多出來的坪數委託代銷賣掉（例如賣掉 10-20 坪）。

*   由於此區新屋售價高達 150 萬以上，是造價（45 萬）的 3.5 倍，地主僅需賣掉約三份之一的坪數，就能完全還清工程款，達到新房子零貸款，甚至能留有數百萬元的現金養老。

三、 權利變換、選屋與資金防爛尾保障

1.  權利變換（最公開透明的利益分配）：

    *   由三家估價師核定每位住戶的「權利價值比例（股權）」。

    *   例如：若全區改建後總價值為 100 億，某戶持分權值佔 0.7%，其分回額度即為 7,000 萬元。

    *   多退少補：屋主以 7,000 萬額度挑選新屋與車位，選超過 7,000 萬則補錢給工帳；選不滿 7,000 萬，可直接領回差額現金，全部受政府審核。

    *   一樓店面選配：一樓店面屋主可優先選配一、二樓（兩層可做室內梯上下樓），解決店面效益被壓縮的問題。

2.  銀行信託與續建機制（防爛尾保障）：

    *   土地產權信託：地主土地產權必須信託給銀行，設立信託防火牆。

    *   專款專用：銀行融資的工程款直接撥入信託工帳，資金只能用於蓋這棟大樓，誰也無法挪用。

    *   工程款嚴格把關：營造廠依工程進度請款時，須經 PCM（富邦建經）、建築師、建經公司親赴現場和對、驗收合格後，銀行才會撥款，並扣留 5%~10% 作為履約保留款，杜絕建商跑路、經費挪用的風險。

    *   舊房貸轉貸：地主原本的房貸，會由新融資銀行（如華南銀行）代為還清並轉貸，直接併入新的工程貸款額度中，地主不需提早籌資清償舊貸。

四、 自主都市更新作業步驟與比例門檻

自主更新的正式作業可分為以下五大步驟，並有兩個關鍵的比例門檻：

```

步驟一：意願調查 ── 

步驟二：籌組更新會 ── 

步驟三：計畫審查 ── 

步驟四：信託融資 ── 

步驟五：動工與選配

```

第一步：意願調查階段【關鍵門檻：意願書達 90% 以上】

*   作業內容：開發整合公司在社區召開多場說明會，發放非正式法律文件的「重建意願調查表」。

*   意願比例門檻（90%）：因為前期規畫、估價、地政士算面積需耗費高昂成本，必須收回 90%（九成）以上的地主意願書，專業團隊才會正式進場簽約規劃，避免經費白花。

第二步：更新會成立與專業委託

*   作業內容：召開區分所有權人會議，正式成立合法的「都市更新會」作為法人實施者，並與全案管理公司（富邦建經）、整合團隊（新富聚）簽約。

第三步：事業及權利變換計畫審查【關鍵門檻：同意書達 95% 以上】

*   作業內容：專業地政士、估價師、建築師開始精算面積、估價並擬具「更新事業計畫」與「權利變換計畫」送交政府審核。同時開始收取法定「都市更新事業計畫同意書」。

*   同意比例門檻（95%）：雖然政府的法定送件門檻是 75% 或 80%，但在雙北市實務中，必須達到 95% 以上的同意比例才安全。一旦同意比例超過 95%，剩餘的 5% 釘子戶，地方政府會強制介入協商，或依法執行拆遷與補償，保障 95% 絕大多數人的改建權益，讓案子得以開工。

第四步：土地信託與銀行融資撥款

*   作業內容：地主辦理土地產權信託，由合作銀行撥付土融與建融，並由新融資銀行主動代償舊房貸（轉貸）。

第五步：招標營造、選屋與銷售處分

*   作業內容：

    1.  全案管理公司（PCM）邀請 3 到 4 家品牌營造廠（如大陸工程等）前來說明，由地主投票決定。

    2.  施工期間依「權變計畫」公開進行選屋與車位，多退少補。

    3.  欲出售新大樓部分面積抵付工程款的屋主，在此階段委託代銷公司銷售新屋，交屋時直接還清銀行融資，達成零負債安心入住。

有關新富聚開發整合公司

該公司基本介紹：成立於 2011 年 9 月。源自汐止在地建設品牌一翔建設，因應當地老舊房屋改建與都市更新需求，另行成立新富聚建設開發。​負責人為唐建中。​實收資本額：約 2,800 萬元。​核心業務：主攻都市更新重建、都更整建維護、房屋合建/改建、不動產買賣及租賃業務。