112及113年度區權大會的相關討論

112年度區分所有權人大會

在112年11月25日召開的年度區分所有權人大會中，正式提出了管理費是否增收的議案。

• 背景：

    ◦ 財務狀況：管委會觀察到社區的年度收入與支出已瀕臨無法應付的狀況，亦即收支幾乎無法平衡。社區每月基本支出約36萬，而基本收入約43萬，收支雖尚維持平衡，但已無太多餘裕。

• 會議決議：

    ◦ 最終決議是暫不作決議。

    ◦ 決議內容為「因牽涉到安全基金，以及現有之900萬定存，未作決議，寄詳細擬出預算後再議。」。會議並未否決調漲，而是採取了更為審慎的態度，要求管委會在提出詳細的預算規劃後，再進行討論，顯示住戶關心調漲的必要性與合理性。

113年度區分所有權人大會

在113年11月16日召開的區分所有權人大會上，管理費調整的議題再次被提出，並獲得了明確的決議。

• 提案背景：

    ◦ 財務壓力加劇：會議報告指出，管理費收入已不足支付例行性開銷。

    ◦ 收支數據：

        ▪ 社區每月應收管理費42萬。

        ▪ 每月基本支出估計為38萬。

        ▪ 113年9月底總收入為423萬，總支出為406萬（不含墊付工程款），餘絀僅為17萬。

• 會議決議：

    ◦ 經現場出席區分所有權人表決決議通過，同意調漲。

    ◦ 最終票數為 82票同意，通過了「由下屆管委會研擬管理費調整方案，列入114年區分所有權人會議討論決議後執行」的提案。新的管理費收費標準將在114年度的區分所有權人大會上進行討論，並在決議後開始執行。

總結來說，管理費調整的議題從112年度的「提出問題、暫緩決議」，進展到113年度因財務壓力加劇而「達成共識、授權調整」，具體的調漲金額與方案，將是114年度區權會的討論重點。

社區費用變遷記錄表

清潔費，自89年(2000)，已收300元以來，至今26年未作調整。安全基金，則自98年(2009)調整為200元後，也有17年未作調整了！

近兩年財務收支趨勢

這裡是近兩年來社區的財務收支趨勢表格與圖形。記錄社區的現金流的收入與支出，數據雖不盡完整，但是仍可觀察到其趨勢變化。

圖形中，藍色條狀表示當月的收入，紅色線則是當月的支出。

藍色當月收入，常在40萬上下；紅色當月支出，多在40萬以上，甚至多更多！最高在114年2月的近80萬！也就是從112年度的收支大致打平，到114年度的支出常大於收入了！

安全基金

安全基金，看似社區的一塊肥肉！甚至有管委會想將其拆成分棟基金！

社區有兩個帳戶：一個是清潔費帳戶、一個是公共安全基金帳戶！由此觀之，下圖表中，定期存款屬於公共安全基金的部份(藍色部份)，自105年以後，就始終只有三百萬元！而所有定期存款的九百萬元！既使以大水庫來看，也是自108年以後，就始終維持在九百萬元了！

依社區的規約，第十二條，第三款，羅列了多項社區支出公共安全基金的條款與項目，可知管理中心收取的公共安全基金，是會被經常性的支出，且不足之額還會由清潔費及停車費中支用！而不是存入在公共安全基金的帳戶後就不再變動的！

這也表示，這幾年來，不管是收取清潔費、公共安全基金、還是停車費種種，所有收進來的費用，不管是以公共安全基金支出，還是以清潔費支出，支出完後也都沒有什麼結餘了，以致於自108年以後，社區的定期存款就停在九百萬不動了！

調漲是必然趨勢

• 113年度區權大會已作成調漲之決議，只待調漲額度之決定

• 清潔費已有26年未作調整，安全基金也有17年未作調整

• 財務收支也有過半的月份都是在虧損了

• 安全基金的九佰萬也自108年起就未曾增加了

耳聞住戶有言，若以調整清潔費為由，但實際上卻並無針對清潔支出之用，頗有疑義？所以，本次會議會打算以管理費為由，來開徵管理費！且用於社區管理、服務等支出，讓其合情合理。

管理費的應用

• 提昇監控與磁卡(扣)的應用

監控系統可以整體更新，並提高影像解析度及無死角的分佈。磁卡功能可與住戶綁定，或可建立實名制，了解進出的資料，甚至結合智生活APP的領包裹，可以嗶卡領取。

• 建立財務系統

自威勝物業撤離社區，連帶撤離了管理中心的雙子星系統！為了社區的財務管理可不因屆別不同而能接續，應有一套財務系統可以將財務資料傳承下去。

• 推廣社區的對講功能

以管理中心及警衛室為中心，建立與社區住戶的網路對講功能！如有訪客或緊急事件，可以直接撥通對講功能！由於是採用雲端對講，直接連通住戶的手機，這表示人既使不在家中，亦可接通對講。如果社區管理費充裕，也可像目前管理費之手續費一樣，概由管委會來吸收。

所以，一個經費充裕的社區，其服務自然也就可以提昇！不只社區住戶住得舒服，親朋好友來訪也可感覺到社區的品質！既使往都更之路，建商也可看到社區的質感，而不是一處老舊而毫無生氣的社區呀！